Presentaron un mapa de alquileres en cinco ciudades de
Córdoba
IDECOR, con la
participación de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la
Universidad Nacional de Córdoba, realizó un estudio sobre el
comportamiento del mercado de alquileres urbanos y elaboró un mapa que
presenta los valores de alquiler mensual residencial y comercial para las cinco
principales ciudades de la provincia: Córdoba, Río Cuarto, Villa María, San
Francisco y Carlos Paz. Se trata de una herramienta innovadora y pionera
en el país y la región, con aplicación en diferentes ámbitos y temáticas,
disponible en forma libre y abierta para actores públicos, privados y
profesionales en general.
El Mapa del
Valor de Alquileres Urbanos 2021 informa 2 tipos de datos: el Valor
Unitario de Alquiler (VUA) mensual y el Valor por M2 Final, tanto para usos
residenciales (departamentos y viviendas) como comerciales. El VUA es una
medida de valor unitario de alquiler mensual homogeneizada, que permite al
usuario una lectura coherente y comparable entre los distintos inmuebles y
zonas de la ciudad; refiere al valor por metro cuadrado para un inmueble
típico, que responde a las siguientes características: tipo departamento,
de uso residencial, de 50 metros cuadrados cubiertos propios, nuevo, ubicado a
mitad de cuadra, con una calidad constructiva estándar, un estado de
conservación regular y sin patio.
Por su parte, el Valor
por M2 Final surge de aplicar sobre el VUA, las características propias de cada
inmueble (superficie cubierta, antigüedad, categoría constructiva, estado
de conservación, entre otras), según la base de datos del Catastro Provincial.
Los usuarios pueden navegar
en forma dinámica sobre el mapa o buscar un inmueble por su domicilio,
nomenclatura catastral o número de cuenta de Rentas. Al consultar (picar)
una ubicación, se obtiene información del VUA y del Valor por M2 Final, tanto
residencial como comercial (Imagen 2); si la capa de “Parcelas” se encuentra
activa, la consulta incluirá datos mínimos de la parcela, como superficie de
terreno y superficie edificada total. Para el caso de una parcela que tenga dos
o más cuentas (por ejemplo, un edificio) el mapa informa el VUA y el valor por
metro cuadrado final, promedio de todas las cuentas que la conforman.
Valor de alquileres
residenciales y comerciales
El VUA residencial
mediano para las cinco ciudades resultó en $390/m2. La ciudad de Villa
Carlos Paz exhibe el VUA mediano más alto, lo que parece tener relación con la
condición turística de la ciudad y la influencia de los alquileres temporarios.
En tanto, las ciudades de Río Cuarto, Villa María y San Francisco poseen, en
promedio, valores de alquileres más bajos que la ciudad de Córdoba y Villa
Carlos Paz (Imagen de Tabla 1).
Un patrón común en todas las
ciudades analizadas es la distribución de valores altos en las zonas
céntricas; sin embargo, también presentan otros patrones de
distribución. Por ejemplo, en ciudad de Córdoba, los valores más altos se
encuentran tanto en el centro como en las zonas residenciales del noroeste y el
sur; mientras que, en Villa Carlos Paz, los valores máximos se ubican sobre la
costanera del lago. Algo similar sucede en Villa María, donde los máximos se
encuentran principalmente sobre la costanera del río. Por su parte, la ciudad
de Río Cuarto encuentra sus valores más altos en zonas cercanas a la
universidad y hacia el noroeste. De manera similar, San Francisco también
presenta una zona de máximos en los alrededores de la universidad
Los valores de
alquileres comerciales fueron estimados en sectores donde se observó este
tipo de dinámica. Los mismos fueron delimitados a partir del promedio de
densidad ponderado de calles de OpenStreetMap (OSM), un mapa de calor a partir
de la georreferenciación de datos de Ingresos Brutos y de las distancias a vías
principales y secundarias, o a la pertenencia o no a una zona de alto perfil
inmobiliario, que se relevan como parte de los estudios de mercado de suelo
urbano en toda la provincia desde 2017. En los inmuebles fuera de estas zonas
comerciales se imputó un valor de alquiler comercial igual al valor residencial
estimado.
Cómo se realizó el estudio
La etapa inicial fue el
relevamiento de datos a través del Observatorio
del Mercado Inmobiliario (OMI), que posibilitó conformar una muestra
de 4.084 datos. De estos trabajos participaron, además, equipos
técnicos de las municipalidades de Córdoba, Río Cuarto, Villa María y Villa
Carlos Paz.
Dada la heterogeneidad de
la muestra, los valores de alquileres se actualizaron al mes de septiembre
de 2021 y se homogeneizaron en términos de una unidad típica (departamento
de uso residencial, de 50 m2, a nuevo, ubicado a mitad de cuadra, con calidad
constructiva estándar, estado de conservación regular y sin patio). A este fin,
se aplicaron técnicas de econometría espacial que permitieron descontar dichos
efectos y trabajar sobre una medida de valor de alquileres comparable entre
distintos inmuebles y zonas, la que se denominó valor unitario de alquiler
(VUA).
Un detalle completo de todo
el trabajo, que incluye la descripción de las muestras de mercado, otras fuentes
de datos utilizadas, el proceso de homogeneización aplicado, los modelos
desarrollados y resultados obtenidos, como también un análisis de la renta
inmobiliaria, se presenta en el Informe Técnico Valor de Alquileres Urbanos 2021 de la
Provincia de Córdoba.
Se excluyeron del resultado,
terrenos baldíos, oficinas, grandes predios con usos industriales, otras
grandes superficies de uso no residencial -como edificios públicos-, cocheras y
demás productos inmobiliarios no representados en la muestra.
Cómo descargar los datos
Como toda la información que
se incorpora a MapasCordoba, los datos también pueden consumirse
como (geo)webservice desde un software SIG de escritorio u
otras soluciones tecnológicas, y descargarse en
forma completa, lo que permite profundizar demás investigaciones y aplicaciones
por parte de diferentes actores, como así mismo aportar a la transparencia del
mercado inmobiliario y el acceso a la información pública.
Por consultas o comentarios,
escribirs a idecor@cba.gov.ar. Y
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